Дачу Строгановых на Яузе могут превратить в отель или галерею

Актив с историей

«Дом.РФ» хочет реализовать очередной объект культурного наследия (ОКН) в столице. Историческую усадьбу Строгановых на Волочаевской улице продадут почти за 200 млн руб. В лотовой документации указано, что будущий собственник должен сохранить представляющее культурную ценность здание, а также содержать и использовать его в установленном законом порядке. К примеру, там нельзя размещать склады, производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для ОКН температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ.

Усадьба в стиле классицизм была построена в конце XVIII века архитектором Родионом Казаковым по заказу графа Александра Строганова. Сам участок на берегу Яузы еще с 1750-гг принадлежал барону Сергею Строганову (сын сподвижника Петра I – Григория Строганова). Позднее горожане стали называть усадьбу «дачей Строгановых». В начале XX века там устроили таможенные склады, которые после переоборудовали под административные нужды. В последние годы в здании располагался Московский институт телевидения и радиовещания «Останкино». В настоящий момент оно пустует.

С учетом невысокой стартовой цены, объект весьма привлекательный, сказали эксперты. Любой памятник истории и архитектуры по своей сути уникален, а историческое наследие бывших влиятельных владельцев зачастую только добавляет ценности его имиджу, отметил руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate Дмитрий Шелковский. К тому же здание сохранило свой вид и не разрушено, а таких объектов все меньше на рынке, добавила руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Commonwealth Partnership Марина Смирнова.

Комплексом могут заинтересоваться компании с госучастием или ориентированные на сохранение объектов культурного наследия, но главное – имеющие опыт приспособления их под современное использование, указал Шелковский.

Статусный проект

Самым вероятным сценарием его использования станет проведение мероприятий и размещение гостинично-ресторанной функции, считает директор департамента земельных проектов NF Group Максим Чернядьев. Также там может быть «дом приемов», ресторан, галерея или клуб, добавила Смирнова. Наиболее коммерчески обоснованные варианты использования – представительский офис или бутик-отель, отметил Шелковский. Другие сценарии тоже допустимы, но они будут уже «не про бизнес», поскольку статус ОКН федерального значения предполагает множество ограничений при реконструкции здания и требует серьезных вложений для приспособления с учетом всех конструктивных требований, уточнил он. Обычно объекты такого рода приобретают для статуса, а не для высокой доходности, пояснила Смирнова.

Если в комплексе будет устроена гостиница, то на нее потребуется от 150 до 300 тыс. рублей на 1 кв.м. вложений, подсчитала эксперт. Там можно сделать порядка 30-40 номеров, размещение в которых будет стоить 15-20 тыс. руб. (без завтрака и НДС), уточнила Смирнова. В этом случае, по ее подсчетам, при загрузке 65% можно заработать в год порядка 60-70 млн рублей чистой операционной прибыли и тогда сумма инвестиций окупится через 10 лет. В целом, рентабельность такого проекта будет зависеть от качества реставрации и глубины приспособления здания под современное использование при сохранении его культурной и исторической ценности, подчеркнул Чернядьев.

Расположение усадьбы является одним из главных преимуществ актива, пояснила коммерческий директор Asterus Дарья Комиссарова. В последние годы Лефортово перестал восприниматься как исключительно промышленный район, сегодня это одна из наиболее активно меняющихся территорий недалеко от центра Москвы, указала эксперт. Там реализуются масштабные проекты редевелопмента бывших промышленных площадок, развивается современная жилая и общественно-деловая застройка, появляются новые культурные пространства. Кроме того район сохраняет одно из самых богатых исторических наследий Москвы – Лефортовский парк, дворцово-парковый ансамбль XVIII века, набережные Яузы и памятники архитектуры разных эпох, подчеркнула Комиссарова.