В России 27% строящегося жилья оказалось в зоне недостаточного спроса

К 1 июля соотношение распроданности и строительной готовности новостроек снизилось до 70%. В начале года показатель составлял 73%, а в январе 2024 года достигал 89%. Нормальным ДОМ.РФ считает уровень от 60% до 80%. Значение ниже 60% говорит о нехватке спроса, выше 80% указывает на дефицит предложения.

Сейчас распроданность ниже нормы зафиксирована в 31 регионе. Десять из них относятся к крупным рынкам, где строится более 1 млн кв.м жилья. В их число входят Краснодарский край, Башкортостан, Тюменская, Приморская, Воронежская, Красноярская и Челябинская области. Например, в Краснодарском крае соотношение распроданности и готовности составляет 40%, в Башкортостане 57%, в Тюменской области 58%.

В Москве, Московской области и Санкт-Петербурге ситуация остается устойчивой. Показатель составляет 92%, 82% и 93% соответственно. В Ленинградской области он находится в пределах нормы и достигает 72%.

Авторы исследования отмечают, что продажи новостроек растут медленнее, чем строительный портфель. В 49 регионах объем проектов, выведенных на рынок за последние 12 месяцев, оказался слишком большим для нынешнего спроса. Число субъектов с дефицитом спроса выросло с 19 до 23 с начала года, а количество регионов с риском его появления увеличилось с 12 до 16.

Всего в России строится около 120 млн кв.м жилья, что на 3 млн кв.м больше, чем в начале года. За первое полугодие застройщики запустили 19,4 млн кв.м новых проектов, на 12% больше прошлогоднего результата. Однако весь прирост обеспечил первый квартал, когда показатель увеличился на 35%. С апреля по июнь объем запусков, напротив, сократился на 5%.

Девелоперы также стали чаще откладывать начало продаж. В январе и мае только 43% новых проектов вышли в продажу в течение 30 дней после запуска. В 2022–2024 годах доля составляла около 50%. В итоге портфель растет в том числе за счет объектов, где продажи еще не открылись. На начало июля площадь таких проектов достигла 28,5 млн кв.м.

По итогам полугодия продажи строящегося жилья увеличились на 6%, до 10,8 млн кв.м. В денежном выражении они выросли на 11%, до 2,3 трлн рублей. Однако почти весь прирост обеспечили январь и июнь, когда покупатели активнее оформляли семейную ипотеку на фоне обсуждения возможного изменения условий программы. С февраля по май продажи оставались на 7–12% ниже прошлогодних значений.

В строительную отрасль за полгода поступило 2,3 трлн рублей. На ипотеку и первоначальные взносы пришлось 68% продаж, или 1,46 трлн рублей. Еще 677 млрд рублей покупатели внесли из собственных средств или использовали рассрочку.

Объем ипотечных выдач достиг 2,22 трлн рублей, что на 48% больше, чем год назад. Доля программ с господдержкой сократилась с 81% до 63%. Рыночная ипотека растет, но большая часть прироста приходится на готовое жилье. Аналитики отмечают, что по мере снижения ставок спрос постепенно смещается на вторичный рынок.

Продажи почти не увеличивают остатки на счетах эскроу. За первые пять месяцев поступления составили 2,1 трлн рублей, раскрытия счетов достигли 2 трлн рублей. Объем средств на эскроу с начала года вырос только на 1%, а покрытие задолженности по проектному финансированию снизилось до 66%.

Средняя ставка по проектному финансированию перестала снижаться и закрепилась примерно на уровне 10%. ДОМ.РФ предупреждает, что проблемы с финансированием могут возникнуть у проектов с недостаточной распроданностью. Их достройку в таком случае могут взять на себя кредитующие банки.

Среди главных рисков для отрасли аналитики называют высокую ключевую ставку, недостаток спроса, изменение условий семейной ипотеки и возможное более медленное снижение ставки Банком России. При сохранении нынешней ситуации застройщики могут одновременно столкнуться со снижением продаж и ростом расходов на проектное финансирование.