Ипотека или аренда квартиры: что сейчас выгоднее?

Фото: mospravda.ru

Вопрос о том, арендовать квартиру или брать жилье в ипотеку, регулярно возникает у молодых семей, которые хотят жить отдельно от родителей, или у тех, кто приехал покорять столицу и хочет остаться в Москве надолго. Какой вариант выбрать? Как выгоднее действовать в 2023 году? Об этом «Московская правда» узнала у экспертов.

С прошлого года цены на аренду жилья в столице снизились в среднем на 10 %. В свою очередь, стоимость квартир в Московском регионе тоже снижается, но гораздо более низкими темпами. К тому же Центробанк ужесточил требования к девелоперам, предлагавшим ипотеку по околонулевым ставкам. Так что, по мнению ипотечного брокера, сооснователя Ассоциации ипотечных брокеров, кандидата экономических наук Елены Молоковой, нынешние ставки по ипотеке делают аренду более привлекательной.

— Об этом свидетельствуют цифры. Размер ежемесячного платежа по ипотеке и стоимость аренды сопоставима лишь в случаях, когда у заемщика есть хороший первоначальный взнос, а сумма кредита относительно небольшая, — рассказала эксперт. — Давайте сравним. Покупка однокомнатной квартиры в Москве в ипотеку в районе Царицыно площадью 34,2 квадратных метра обойдется примерно в 8 миллионов рублей. Средняя ставка по ипотеке сегодня 11,5 %. Если взять ипотеку на 30 лет, то при минимальном уровне первого взноса 15 % платежи составят 67 340 рублей в месяц. Такую же квартиру в этом районе можно снять за 32 000 рублей. Разница в платежах — почти 35 000 рублей. Получается, кредит дороже больше чем в два раза.

Между тем, по словам Елены Молоковой, при покупке квартиры в новостройках многие банки сегодня дают отсрочку платежей на период строительства, и это делает ипотеку доступнее и комфортнее в сравнении с арендой. А программы господдержки позволяют купить квартиру, взяв ипотеку по ставке от 1 до 8 %. ⠀

Однако, принимая решение, следует учитывать, что средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам между объектами на первичном и вторичном рынке жилья сильно колеблется. Так, по данным Frank RG, по состоянию на 1 февраля 2023 года для новостроек она была на уровне 4,82 %, а для «вторички» – 9,66 %, рассказал руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами компании Fontvielle Сергей Соловых.

— Самый позитивный сценарий, когда ежемесячные расходы на кредит находятся в районе 6 — 8 % годовых, — считает эксперт. — Но к этим расходам нужно добавить еще сопутствующие траты вроде страховых взносов, а также предусмотреть стартовый капитал на первоначальный взнос и средства на ремонт, которые обычно составляют около трети стоимости квартиры. В итоге стоит посчитать, во сколько обойдется жилье с учетом всех трат, прибавив их к ипотечной ставке.

По мнению риелтора — эксперта по недвижимости Виталия Русакова, ипотека в столице оправдана и выгодна в том случае, если семья имеет возможность не только получать стабильный финансовый доход, но и пользоваться различными социальными программами, включая материнский капитал, льготы по семейной ипотеке и тому подобное.

— При средней ставке ипотечного кредита, без учета льготных программ, сумма выплат по кредиту в Москве может находиться в диапазоне 40 — 60 тысяч рублей в месяц. Это почти сопоставимо со средней зарплатой в столичном регионе. Кстати, по оценкам Национального бюро кредитных историй (НБКИ), для того, чтобы иметь комфортные условия расчета по долгам, связанным с ипотекой в Москве, средний минимальный доход семьи должен составлять не менее 81 тысячи рублей, — рассказал эксперт.

Что касается аренды, то, по мнению Виталия Русакова, этот вариант выгоден молодым людям, которые еще не определились с тем, как и где они будут жить или работать. Также арендное жилье пользуется спросом у тех, кто приехал в столицу с целью обосноваться и пока ищет оптимальные варианты.

— По данным одного аналитического агентства, в Москве 74 % арендаторов предпочитают снимать жилье сроком от 1 года до 5 лет. Около 20 % — это временные жители со сроком проживания менее 1 года: студенты, бизнесмены, туристы и прочие. И только 7 % арендаторов составляют те, кто планирует снимать жилье с перспективой до 10 лет включительно, — рассказал эксперт.

Тем не менее, выбор между ипотекой или арендой жилья, как в Москве, так и в целом по России, необходимо осуществлять, опираясь на индивидуальные предпочтения и жизненные факторы, отмечает аналитик сервиса Brobank.ru Юрий Исаев:

— Даже финансовую выгоду можно рассматривать в двух вариантах. Во-первых, при оценке долгосрочной перспективы. Спустя 15 — 25 лет после выплаты целевого займа на покупку жилья, человек получает недвижимость в полную собственность. Причем с большой долей вероятности ее цена будет больше, чем взятая в долг сумма. Что, в свою очередь, частично покроет переплату по займу. Во-вторых, текущие расходы. Аренда квартиры требует меньших ежемесячных трат, чем ипотека. Естественно, при сопоставлении идентичных объектов недвижимости. Соответственно, если снимать квартиру, каждый месяц придется расходовать меньшую сумму.

Однако помимо этого важно учитывать еще два нюанса, связанных с финансовым направлением, предупреждает эксперт.

— Во-первых, ипотека на этапе оформления сделки требует значительных накоплений. В первую очередь речь идет о первоначальном взносе. Необходимо располагать суммой, достаточной оплатить минимум 20 % стоимости приобретаемой квартиры. Также будут сопутствующие расходы в виде страховок, оценки и прочих возможных дополнительных услуг. Для аренды же, даже с учетом внесения первого и последнего платежей, а также оплаты услуг риелтора, траты меньше, — объясняет Юрий Исаев. — К тому же зачастую быстро въехать в недвижимость, купленную с помощью ипотеки, не представляется возможным. Независимо от того, о каком жилье идет речь – новостройке или «вторичке». В подавляющем большинстве случаев придется делать ремонт. Он требует существенных финансовых расходов и обычно длится достаточно долго. Соответственно, на это время все равно придется арендовать квартиру.

Немаловажными в процессе выбора между арендой и ипотекой являются и персональные факторы.

— Если работа не требует ежедневного личного визита, например, полностью дистанционная, у семьи отсутствуют дети, для которых смена садика и школы является критическим фактором, то можно отдавать предпочтение аренде. В обратном случае – лучше рассмотреть вариант с ипотекой, — считает эксперт.

Согласен с ним и коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев.

— Делая выбор в пользу съема, человек «обречен» платить за чужое жилье, причем делать он это будет вечно, в то время как ипотека рано или поздно закончится. На мой взгляд, выбор очевиден. Бывает, что люди не учитывают рост стоимости аренды во времени и приходят к противоположному выводу, но это серьезная ошибка при расчетах на длинных сроках, — объясняет эксперт. — В отличие от многих западных стран, где клиенты предпочитают арендовать жилье, в России аренду чаще воспринимают как временное явление. Да, представители поколения Y и Z, как правило, нацелены на съем квартиры, поскольку они молоды, мобильны и предпочитают по возможности менять локацию на более «модную». Но так происходит до тех пор, пока они не создают семью – в этот момент приходит мысль, что нужно приобретать и обустраивать собственное жилье.

Если пользоваться льготной ипотекой, то, по словам Дмитрия Голева, ежемесячные ипотечные взносы за квартиру в готовой новостройке бывают сопоставимы с ценой аренды за нее же или незначительно превышают эту сумму. Причем чем выше первоначальный взнос, тем выгоднее оказывается ипотека:

— Так, средний чек сделки по однокомнатной квартире в Москве сегодня – 12,5 миллиона рублей. При первом взносе 20 % и льготной ипотеке на 20 лет ипотечный платеж составит 74,5 тысячи рублей, а если внести 50 %, то уже всего 46,5 тысячи. Примерно столько сейчас просят и за аренду.

При принятии решения еще один эксперт, заместитель руководителя Нмаркет.ПРО Андрей Гарифуллин, рекомендует воспользоваться одним из ипотечных калькуляторов, которых в интернете немало.

— Например, если взять запрос на квартиру стоимостью 10 миллионов рублей и аренду в размере 45 000 рублей в месяц, то при наличии нужного первоначального взноса, накоплений на ремонт и мебель и применении программ с государственной поддержкой или субсидий по ставке 4 — 6 % — выгоднее брать в ипотеку. Если нет первоначального взноса и накоплений, то нужно очень внимательно оценить свою долговую нагрузку, стабильность работы и соответствие квартиры вашим потребностям на долгий срок, — уверен эксперт.

Одним из достойных внимания вариантов управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка считает траншевую ипотеку.

— Данный инструмент позволяет приобрести жилье в строящемся доме и вносить символические платежи вплоть до его ввода в эксплуатацию, затем ставка меняется на базовую. Особенно выгодно приобретать квартиры на этапе котлована, ведь на начальном этапе строительства девелоперы обычно устанавливают дисконт в 25 — 30 %. А до новоселья можно жить в съемном жилье, так как до этого момента ипотечные взносы остаются минимальными, — объясняет эксперт.

Конечно, цены на недвижимость в столице сегодня высоки, но рассчитывать на то, что, переждав какое-то время, удастся сэкономить на ипотеке, не стоит, считает эксперт рынка риелторских услуг Максим Наумов.

— Сегодняшние цены на жилье в Москве могут показаться переоцененными. Однако если семья думает жить в нем долгое время, все же возможно, что стоимость жилья вырастет в будущем, что может оправдать затраты на ипотеку.

В общем, выбор в пользу аренды или ипотеки зависит от многих факторов, которые эксперты перечислили достаточно подробно. Но каких-то особенностей в связи со сложившимися сегодня экономическими условиями среди них нет. Конечно, свое жилье лучше, чем съемное. И если накопить на первоначальный взнос хотя бы 50 % стоимости квартиры, то выбор в сторону ипотеки чаще всего будет оптимальным решением. Поскольку, несмотря на явную экономию при аренде жилья, квартира, за проживание в которой приходится платить, никогда не станет вашей. При этом арендные ставки со временем почти наверняка будут расти, тогда как ипотечные платежи сохраняются на неизменном уровне на весь срок действия кредита.

Алёна Бодриенко.

Фото Александра Авилова / агентство «Москва»