Законопроект для защиты жителей от произвола «чёрных риэлторов»

Фото: msk.kprf.ru

Автор законопроекта: Елена Евсеева, директор автономной некоммерческой организации содействия социальной и правозащитной деятельности «Мой дом — за высокое качество жизни».

ЗАКОНОПРОЕКТ «О распоряжении не выделенной в натуре долей в праве на квартиру».

ПРОЕКТ:

В связи с тем, что для нотариусов, удостоверяющих сделку по продаже недвижимости и регистраторов Росреестра, регистрирующих и подтверждающих от имени государства право собственности на недвижимость, является затруднительным определение материальности и нематериальности, делимости и неделимости объекта недвижимости, определение предмета договора, индивидуализирующего характеристики недвижимости, считаем необходимым уточнить статьи 133, 246, 554 ГК РФ.

Отсутствие прямого указания на то, что не выделенную в натуре долю нельзя продать третьему лицу породило не только криминализацию в обществе, коррупцию и рейдерство, но и многочисленную противоречивую судебную практику, которая была исследована и проанализирована общественными экспертами. Анализ проблемы показал, что есть необходимость уточнить законы, сделать их прямыми и доступными для понимания людей, получивших диплом о юридическом образовании.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О внесении изменений в часть первую, часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и в Федеральный закон Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
по вопросу возникновения прав на не выделенную в натуре долю в общей долевой собственности в виде неделимого объекта имущества, о владении, распоряжении и пользовании долей в праве

Статья 1.

Внести в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации следующие изменения:

— Содержание пункта 4 статьи 133 дополнить следующим уточнением текста:

«Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь при разделе наследства регулируются правилами части третьей главы 16, статьи 1168 настоящего Кодекса».

Статью 133 дополнить пунктом 5 следующего содержания:

«Отношения по поводу долей в праве на неделимую вещь при распоряжении, владении, пользовании и разделе регулируются правилами части первой главы 16 статьи 247, статьи 252 настоящего Кодекса»

Статью 246 дополнить пунктом 3 следующего содержания:

«Участник долевой собственности в имуществе, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона, реализует свои права распоряжения долей с соблюдением правил, предусмотренными статьями 247 и 252 настоящего Кодекса».

Статья 2.

Внести в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации следующие изменения:

1). Содержание статьи 554 дополнить следующим уточнением текста:

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны индивидуальные характеристики объекта, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение и границы недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, кадастровый номер объекта, площадь объекта.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным и не порождает для сторон прав и обязанностей.

2).Содержание статьи 574 дополнить пунктом 4 следующего содержания:

«Содержание и условия договора дарения недвижимости регулируются правилами части второй главы 30 статей 554, 556 настоящего кодекса».

Внести в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в новый закон «О регистрации прав на недвижимость» следующие изменения.

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

1). В содержание пункта 4 внести в текст следующие уточнения:

При продаже выделенной в натуре доли в праве общей собственности на делимый объект недвижимости лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. Государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится не ранее трёх месяцев, с даты получения сособственниками нотариально заверенного извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Статью 42 дополнить пунктом 5 следующего содержания:

«В случае неделимости объекта недвижимости государственная регистрация перехода прав на долю в общей долевой собственности ограничена составом сособственников. Сособственник неделимого объекта недвижимости реализует свои права распоряжения долей в праве на неделимый объект недвижимости по нормам и правилам статей 247, 252 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации».

При переходе права собственности на не выделенную в натуре долю в праве общей долевой собственности на неделимый объект недвижимости к заявлению о государственной регистрации прав прилагается нотариально заверенный договор о выплате компенсации за долю в праве выделяющемуся сособственнику остальными сособственниками, либо нотариально заверенное соглашение о согласии всеми сособственниками о переходе прав к лицу, не являющемуся сособственником, или решение суда.

Внести дополнение к статье 42.

Статья 42.1

«В случае неделимости жилого объекта недвижимости в виде квартиры либо дома посемейного заселения государственная регистрация перехода прав на долю в общей долевой собственности ограничена составом сособственников – членов одной семьи. Сособственник неделимого объекта недвижимости реализует свои права распоряжения долей в праве на неделимый объект недвижимости по нормам и правилам статей 247, 252 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации».

При переходе права собственности на не выделенную в натуре долю в праве общей долевой собственности на неделимый объект недвижимости в виде квартиры или дома посемейного заселения, к заявлению о государственной регистрации прав прилагается нотариально заверенный договор о выплате компенсации за долю в праве выделяющемуся сособственнику остальными сособственниками, либо нотариально заверенное соглашение о согласии всеми сособственниками о переходе прав к лицу, не являющемуся сособственником, но находящемуся в с ними в родственной связи, или решение суда.

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

К проекту Федерального закона

О внесении изменений в часть первую, часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимость».
по вопросу возникновения прав на не выделенную в натуре долю в общей долевой собственности в виде неделимого объекта имущества, о владении, распоряжении и пользовании долями в праве на неё

На основе анализа обращений, поступающих от граждан, общественных групп и правозащитных движений к депутатам Государственной Думы, следует, что в России процветает такое общественно опасное явление как рейдерство в сфере недвижимости, в том числе жилой недвижимости.

Общественными экспертами это явление характеризуется как форма социального терроризма, которое порождает протестные настроения, недоверие к институтам государственной власти, к судебной системе и к президенту РФ, как к гаранту Конституции, неспособного наладить согласованное взаимодействие трёх ветвей власти.

Рейдерство в сфере жилья, квартирное рейдерство давно получило значительный общественный резонанс. Явление рассматривается обществом как отрицательное, нарушающее не только права граждан и детей, но и традиции и обычаи посемейного проживания, разрушающие нравственные основы семьи, угрожающее жизни и здоровью людей, в том числе социально незащищённых групп – детей, сирот, стариков и инвалидов.

Как следует из заявлений граждан, самый распространённый способ завладения квартирой находящейся в общей долевой собственности семьи (иногда комнатой в коммунальной квартире или домовладением) – захват квартиры через покупку/дарение не выделенной в натуре доли третьим лицом, квартирным рейдером.

Затем вселение рейдером в квартиру без решения суда путём вскрытия дверей, кражи и порчи вещей и документов, физического насилия по отношению к другим совладельцам, создание невыносимой жизни совладельцам с целью принуждения к кабальной сделке, в результате которой семья лишается квартиры.

Большинство граждан Российской Федерации являются совладельцами общей долевой собственности в виде квартиры либо дома.

Семьи приватизировали квартиры, которые в советский период получали по ордеру на семью, либо покупали квартиры уже в Российской Федерации для семьи по единому договору купли-продажи с распределением долей между членами семьи.

В связи с этим, проблема затрагивает 70% граждан РФ – столько отдельных квартир посемейного заселения (отдельных) было у людей к 1991 году, большинство которых на данный момент приватизировано. И более 70% имеют в общей долевой собственности квартиры посемейного заселения, предназначенные для проживания семьи, которые куплены уже в Российской Федерации, часто в ипотеку.

Общественная экспертиза, в том числе и Общественной палаты РФ, в 2006 году, выявила, что участниками рейдерских захватов жилища являются сотрудники Росреестра, нотариата, судов, полиции, др…

Гражданским кодексом Российской Федерации не предусмотрена передача не выделенной в натуре доли в праве на общее долевое имущество в виде неделимого объекта имущества, в том числе и недвижимости, путём купли-продажи либо дарения третьим лицам.

Взаимосвязанной конструкцией статей 133, 209, 244, 247, 252 ГК РФ предусмотрены нормы и правила передачи права на не выделенную в натуре долю в квартире, исключительно путём выплаты компенсации выделяющемуся совладельцу другими участниками общей собственности. Возможна и принудительная компенсации, при признании судом доли незначительной и если совладелец не имеет существенного интереса в её использовании.

Не выделенную в натуре долю в праве на недвижимость невозможно реализовать на основании договора купли-продажи, так как согласно статье 432 ГК РФ существенным условием договора является определение предмета договора.

Нормы и правила определения предмета договора при продаже недвижимости закреплены в статье 554, 556 ГК РФ, которые предполагают наличие индивидуально-определённых характеристик недвижимости в виде её границ, и соответствия понятию материального объекта и недвижимости.

Законодатель никогда не допускал возможности оборота на рынке недвижимости нематериальных объектов в виде не выделенных в натуре долей. Однако, в обороте на рынке недвижимости уже двадцать лет находится нематериальный объект – доля в праве.

На протяжении 20 лет Росреестр превращает квартиры посемейного заселения в бараки, где проживают люди и семьи не связанные родством.

Сложилось порочное, не соответствующее закону, правоприменение со стороны государственных структур, в первую очередь Росреестра и нотариата, которое послужило причиной формирования криминальных структур, занимающихся рейдерством в сфере недвижимости, нарастанию недовольства сложившейся правоприменительной практикой обществом, требованиями провести парламентское расследование действий такой правительственной структуры как Росреестр.

Росреестр и нотариат, которые обязаны проверить содержание договора на соответствие его закону, на юридическую чистоту, не руководствуются положениями статей о договоре купли-продажи 549-558 ГК РФ, исключающими продажу нематериального объекта.

Данные структуры, взяли на себя правозащитную функцию и применяют исключительно общие нормы и правила распоряжения долей в праве в общей долевой, собственности, закреплённых в части 2 статьи 246 ГК РФ. Нормы данных статей относятся исключительно к делимым вещам.

Нормы и правила по распоряжению долей, выдел которой в натуре невозможен, в неделимой вещи, закрепленных в статьях 247, 252 ГК РФ, игнорируются сотрудниками Росреестра и нотариата.

В связи с тем, что для регистраторов Росреестра, регистрирующих и подтверждающих от имени государства право собственности на недвижимость, является затруднительным определение материальности и нематериальности, делимости и неделимости объекта недвижимости, определение предмета договора, индивидуализирующего характеристики недвижимости, считаем необходимым уточнить статьи 133, 246, 554 ГК РФ.

Отсутствие прямого указания на то, что не выделенную в натуре долю нельзя продать третьему лицу породило не только криминализацию в обществе, коррупцию и рейдерство, но и многочисленную противоречивую судебную практику, которая была исследована и проанализирована общественными экспертами.

Наличие противоречивой судебной практики в отношении распоряжения не выделенными в натуре долями в праве на квартиру нарушает конституционные права граждан и носит глубокий и долговременный характер, правовая система до сих пор не в состоянии справиться с гармонизацией противоречивой судебной практики, следовательно нуждается в корректировке и уточнении законодательной базы.

Пресс-служба Кировского местного отделения МГО КПРФ

 

 
По теме
Чаще всего москвичей интересует процедура составления и регистрации договоров дарения недвижимости Москвичи традиционно интересуются процедурами составления и регистрации договоров дарения недвижимости, оформлением наследства,
05.04.2018
 
Управлением Россельхознадзора по городу Москва, Московской и Тульской областям выявлен карантинный для РФ объект в срезах цветов розы, происхождением Эфиопия - Россельхознадзор 11 ноября 2018 года Управлением Россельхознадзора по городу Москва, Московской и Тульской областям на фитосанитарном контрольном посту, расположенном на СВХ ЗАО «ОСТ-Терминал», при досмотре срезов цветов розы,
19.11.2018
Здание бывшего Дома съездов Наркомпроса в Москве ждет реставрация - MosDay.Ru Здание бывшего Дома съездов Наркомпроса, построенного в начале ХХ века, ждет реставрация, задание на разработку проекта работ по сохранению объекта культурного наследия выдал департамент культурного наследия Москвы,
19.11.2018
 
СТРОИТЕЛЬСТВО СТАНЦИИ «САВЕЛОВСКОЙ» ЗАВЕРШЕНО НА 95% - Московская правда Станция Большой кольцевой линии «Савеловская» почти готова к запуску. Об этом заявил заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.
19.11.2018
Возгорание на Московском НПЗ полностью ликвидировано.jpg - Московский НПЗ Возгорание на Московском НПЗ полностью ликвидировано В 7:20 мск произошло возгорание одной из секций установки каталитического крекинга Московского НПЗ.
17.11.2018
 
В Дамаске отметили 60-летие Подворья Русской Православной Церкви - Отдел внешних церковных связей РПЦ В Дамаске отметили 60-летие Подворья Русской Православной Церкви 18 ноября 2018 года в Дамаске прошли праздничные мероприятия, посвященные 60-летию основания Подворья Русской Православной Церкви в сирийской столице.
19.11.2018
ПЬЯНЫЙ МОСКВИЧ НЕ СМОГ ПЕРЕБЕЖАТЬ ЧЕРКИЗОВСКИЙ ПРУД И ПРОВАЛИЛСЯ ПОД ЛЕД - Московская правда В районе набережной Шитова нетрезвый мужчина провалился под лед Пьяный москвич, решивший на спор перебежать Черкизовский пруд по неокрепшему льду, был спасен сотрудниками Росгвардии.
18.11.2018 Московская правда
Общероссийская антинаркотическая акция «Сообщи, где торгуют смертью» - Район Ново-Переделкино ЗАО 15 ноября в «Комнате свободного досуга» в ГБУ ЦСПС и Д «Журавушка» филиал «Солнцево» была проведена беседа с подростками «О вреде применения наркотических и психотропных веществ» в рамках проведения Общероссийской антина
19.11.2018 Район Ново-Переделкино ЗАО
  Этим летом малое православное Благовещенское братство прожило вместе с детьми неделю рядом со станцией Катуар Савёловской железной дороги.
15.11.2018 Газета Кифа
Аферисты все чаще находят своих жертв с помощью телефона «Количество мошенничеств с помощью телефона растёт повсеместно» / Fotobank Телефон не только средство связи, но и один из любимых инструментов мошенников.
15.11.2018 Звездный бульвар
Дебют на бауманской сцене - МГТУ им Н.Э.Баумана 14 ноября прошел ежегодный конкурс талантов "Дебют на бауманской сцене".  Каждый участник, выходивший на сцену, озарял зал невероятным выступлением и покорял сердце каждого зрителя.
19.11.2018 МГТУ им Н.Э.Баумана
Здание бывшего Дома съездов Наркомпроса в Москве ждет реставрация - MosDay.Ru Здание бывшего Дома съездов Наркомпроса, построенного в начале ХХ века, ждет реставрация, задание на разработку проекта работ по сохранению объекта культурного наследия выдал департамент культурного наследия Москвы,
19.11.2018 MosDay.Ru
Традиционная подборка «ЗБ» о знаковых мероприятиях в предстоящие субботу и воскресенье 18 ноября на ВДНХ стартует образовательная программа от нового резидента Парка ремесел — мастерской Pepi.
16.11.2018 Звездный бульвар
В Фукуоке прошли поединки восьмого или «срединного дня» - накаби. Ноябрьский турнир перевалил за середину, и до финиша осталась ровно одна неделя.
19.11.2018 Федерация Сумо г.Москвы
Знаменитый российский гимнаст рассказал, для чего открыл свою школу Антон Голоцуцков ведёт тренировку в своей школе / Фото предоставлено Высшей школой спортивной гимнастики Уже три года в Алексеевском районе работа
16.11.2018 Звездный бульвар
Управлением Россельхознадзора по городу Москва, Московской и Тульской областям выявлен карантинный для РФ объект в срезах цветов розы, происхождением Эфиопия - Россельхознадзор 11 ноября 2018 года Управлением Россельхознадзора по городу Москва, Московской и Тульской областям на фитосанитарном контрольном посту, расположенном на СВХ ЗАО «ОСТ-Терминал», при досмотре срезов цветов розы,
19.11.2018 Россельхознадзор
В апреле 2018 года Управлением Россельхознадзора по городу Москва, Московской и Тульской областям была проведена проверка по исполнению ранее выданного предписания в отношении ООО «Ворыпаево - Макарово»,
19.11.2018 Россельхознадзор