Покупка квартиры на стадии котлована

Фото: msk.mr7.ru
Фото: © Mr.Prof / Фотобанк Фотодженика

Эксперты рынка недвижимости привели аргументы за и против

Уже с 1 июля 2019 года вопрос покупки квартиры на котловане может потерять актуальность. В связи с переходом на эскроу-счета у застройщиков не будет доступа к деньгам дольщиков до окончания строительства. Поэтому продавать квартиры на старте с заметным дисконтом станет нецелесообразно. Эксперты рассказали, в каком случае имеет смысл поторопиться с покупкой на котловане, пока еще есть такая возможность.

Аргументы за

Цена

Основное преимущество покупки квартиры на этапе котлована – возможность сэкономить. Правда, такие квартиры уже не настолько дешевые, как несколько лет назад.

– Раньше квартира, купленная на этапе котлована, к завершению строительства вырастала в цене на 30–35 процентов, сейчас этот показатель редко превышает 25 процентов, – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

В проектах, которые выставляются с заметным дисконтом или где ожидается развитие (например, появление новой станции метро), прирост может быть высоким. Такие случаи вспомнила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая:

– В «Селигер Сити» с апреля 2017 года рост достиг 39 процентов для квартир без отдел­ки. В ЖК «Савеловский Сити» с мая 2014 года цена выросла на 63 процента.

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:

– Ликвидные объекты за период строительства в среднем могут демонстрировать рост цены до 50 процентов. В качестве примера можно привести ЖК «Кварталы 21 / 19». За полтора года с момента старта продаж отдельно взятые лоты, в частности студии, подорожали на 45 процентов.

Большой выбор

В прошлом году на рынок вышло рекордное количество новостроек, поскольку девелоперы стремились успеть получить разрешения на строительство до ужесточения 214‑ФЗ с 1 июля 2018 г.

– Если рассматривать рынок жилой недвижимости в Москве, то на предложение, реализуемое на стадии котлована и монтажа первых этажей, приходится 36 процентов рынка (27,4 процента и 8,6 процента, соответственно), – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
В начале строительства шире выбор квартир, которые могут раскупить на более поздних стадиях.

– Первыми уходят самые доступные квартиры, минимальные площади, студии. С небольшим отставанием за ними следуют лоты с лучшими характеристиками (например, видовые), – рассказывает Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, к концу продаж нередко остаются малоликвидные или неликвидные квартиры.

Фото: © ericmilos / Фотобанк Фотодженика

1 год
составляет средний срок строительства многоэтажного панельного дома

2 года
примерно уходит на строительство дома по монолитной технологии

Аргументы против

Высокие риски

Эксперты говорят, что в Москве с нарушением сроков сдается до 44 процентов новостроек, в Подмосковье этот показатель достигает 85 процентов, в зависимости от зоны. А в условиях изменений на строительном рынке и общей нестабильности экономической ситуации растут риски банкротства застройщиков.

Поэтому квартира на котловане – это большие риски.

– Выбирая квартиру на этапе котлована, необходимо тщательно анализировать застройщика, смотреть на ранее построенные объекты, проверять документацию, – рекомендует Андрей Колочинский. – Чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков, я бы советовал отдавать предпочтение жилым комплексам, в рамках которых уже есть построенные корпуса, где живут люди. Но если есть уверенность в застройщике, можно выбрать и новый проект, цена в таком случае будет привлекательнее.

Долго ждать

Даже если удастся избежать задержки строительства и банкротства, квартиру все равно придется ждать достаточно долго. По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, средний срок строительства многоэтажного панельного дома составляет около одного года, на строительство дома по монолитной технологии уходит порядка полутора – двух лет.

27,4% рынка в Москве приходится на предложения на стадии котлована

– Однако требуется дополнительное время на подведение инженерных коммуникаций, что зачастую приводит к увеличению сроков строительства и даже их срыву. Так, в большинстве столичных новостроек задержка ввода в эксплуатацию происходит по вине ресурсоснабжающих организаций, – говорит Андрей Колочинский. Если квартира покупается с отделкой, то застройщику потребуется время на ремонт. Корпуса с отделкой обычно сдаются на два-три месяца позже остальных.

Нужно где‑то жить

Если нет своего жилья, то на время стройки придется снимать квартиру. А при покупке в ипотеку одновременно платить банку. Допустим, квартира в новостройке покупается за 6 миллионов рублей, на первоначальный взнос есть 3 миллиона. В ипотеку под 10 процентов покупатель берет еще 3 миллиона. При сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж, согласно ипотечному калькулятору IRN. RU, составит примерно 29 000 рублей.

Еще около 30 000 рублей уйдет на аренду. За три года человек потратит чуть более миллиона рублей на аренду, еще миллион уйдет на выплату ипотеки за квартиру, которой, по сути, нет. А представим, что человек покупает аналогичную квартиру, но в готовом доме, на 15 процентов дороже, то есть за 6,9 миллиона рублей. В этом случае ежемесячный платеж составит 37 600 рублей, и тратиться на аренду не придется.

Остатки сладки

Преимущество большого ассортимента на ранних стадиях работает не всегда. Многие застройщики стараются придержать самые популярные квартиры.

– Нередко на старте можно встретить квартиры с не самыми удачными планировками или видом из окна, а интересные варианты девелопер придерживает. И к окончанию строительства покупателям часто есть из чего выбрать, если проект не окажется полностью распродан, – отмечает Литинецкая.

Источник: Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU»

Юлия Рышкина
 
По теме
Поколение-для-МК - Мой район Сегодня, когда на рынке недвижимости все внимание сосредоточено вокруг изменений в правилах и порядке долевого строительства, эксперты советуют одно — приобретать жилье в уже готовых проектах и у надежных застройщиков.
30.05.2019
 
Photogenica-PHX43139249 - Мой район Фото: © Devin_Pavel / Фотобанк Фотодженика В каких случаях стоит воспользоваться рассрочкой от застройщика Если на покупку квартиры нет полной суммы, люди в первую очередь рассматривают вариант с ипотекой.
22.05.2019
Цены на квартиры в Восточном Дегунине незначительно подорожали. В настоящее время цена одного квадратного метра жилой недвижимости составляет 141 004 рубля, что на 1232 рубля больше, чем месяцем ранее.
20.05.2019
 
Какие квартиры чаще покупают пенсионеры Пенсионеров не так много среди покупателей жилья, поэтому зачастую об их интересах забывают при разработке проектов.
16.05.2019
 
На северо-востоке Москвы начались работы по созданию инфраструктуры для запуска автобусных маршрутов, которые свяжут метро ВДНХ с улицей Касаткина.
22.08.2019 Район Можайский ЗАО Москвы
Капитальный ремонт в многоквартирных домах Академического района является постоянной темой обсуждения жителей, которые проявляют большую активность в вопросах контроля качества работ.
23.08.2019 За Калужской Заставой
24 августа 2019 года «Дом Гоголя» приглашает москвичей и гостей столицы на Всероссийскую акцию «Ночь кино» .
20.08.2019 Мой район
Трехэтажное здание в стиле «авангард», расположенное на углу Малой Бронной и Малого Козихинского, было построено в 1927 году на месте дома купчихи Мозжухиной для кооператива с интересным названием «Квартирохозяин».
22.08.2019 Мой район
Профессии будущего и тележурналистика: как пройдут «Субботы московского школьника» - Департамент образования Фото: mos.ru. Максим Денисов Гостей ждут в детском телевизионном учебном центре «ТемоЦентр», Службе финансового контроля Департамента образования и науки Москвы и в усадьбе Трубецких.
25.08.2019 Департамент образования
ЦСКА - ОХК Динамо Несмотря на поражение от армейцев, традиционный Кубок Мэра Москвы по хоккею завершился очередным успехом московского «Динамо» Расклады перед заключительной встречей Кубка Мэра Москвы максимально запутал подмосковный «Витязь».
25.08.2019 ОХК Динамо